BEZ speeds up the industrial park of nationalized layout, and the senior supervisors say that would speed up the financing and then try to extend the business.

“公司近兩年在做戰略目標調整,從‘改造老基地,振興電子城’轉換為‘推動城市產業升級,促進區域經濟增長,實現自身持續發展’。”電子城股份總裁龔曉青向《證券日報》記者透露,即從改造和建設為主營業務的公司轉變為專業的產業地產開發運營服務商。

近日,電子城股份(以下簡稱電子城)發布2014年中期業績顯示,報告期內,公司實現營業收入11.05億元,歸屬上市公司股東的凈利潤為4.04億元,同比上漲14.66%。

值得注意的是,在房地產企業大舉借債、高杠桿率擴張之際,這家以開發產業園區為主營業務的產業地產開發商沒有一分錢銀行貸款。

對此,龔曉青向本報記者解釋道,電子城以前是一個區域性建設公司,是以銷售產業資產等為主的產業地產開發商。近兩年來,公司已經轉型為做“產城融合”的跨區域產業地產開發運營服務商,未來將加快融資,進而支撐公司走出北京、布局全國的戰略計劃。

布局全國提速

“我們不是從政府手里圈一塊地,開發后賣掉就撤離的開發商。”龔曉青向記者強調,“我們的大股東是國有企業,但卻是完全市場化運營管理的科技產業地產開發運營服務商”。

用龔曉青的話說,“我們不與自然人打交道,只跟科技企業打交道。同時要嚴格把控入園的門檻,甚至要求入園企業整體或部分牽進產業園內”。

據記者了解,此前電子城植根于北京酒仙橋區域,主導開發建設了電子城?IT產業園和電子城?國際電子總部等園區,現在園內有20多家上市公司,此外還有多家世界500強企業。

據了解,近兩年來,電子城已經走出北京,在天津、秦皇島、山西朔州等地均有產業園項目布局。此外,據電子城相關人士透露,在北京,公司布局了7個產業園,目前沒有一平方米閑置;天津項目則規劃為3個園區,其中包括大數據、互聯網金融、工業設計與創新、大企業總部式商業綜合體等多種產業業態。

龔曉青透露,目前電子城在天津和山西朔州待開發的建筑面積體量約250萬平方米,而在談的項目建筑面積體量約300萬平方米,若最終這些投資能夠落地,將加快公司的全國化布局速度。

而對于天津這個接近100萬平方米的產業園大盤項目的進程,龔曉青表示,正在與政府溝通規劃設計,同時也在進行招商引資。事實上,“電子城在談一個項目之際,客戶就已經進來了,基本上屬于定制型。以天津項目為例,現在至少就已經有5家意向客戶了”。

龔曉青直言,對于一個產業園來說,招商非常關鍵。“在我們的客戶資源中,有20%左右的企業是有全國化擴張戰略需求的,其中不乏跟隨電子城新進駐的城市同步落地投資的可能性。

增加持有物業比例

值得一提的是,真正做產業園的開發商都非常注重持有型物業和銷售型物業的設計比例,因為其背后涉及資金平衡的問題。

對此,龔曉青表示,以前公司是以銷售物業為主,但現在有所調整,北京的多個產業園區將轉為持有,但不排除根據個別企業需求靈活調整。具體來看,公司未來在北京以及熱點城市區域內,將加大持有物業比例,但北京以外的部分地區則仍以銷售,回流現金為主。

不過,有業內人士向記者直言,增加持有型物業將會沉淀公司的資金,而且前期投入較多,這將增加公司的資金壓力。

對此,龔曉青向《證券日報》記者坦言,這是每個真正做產業地產企業都要面臨的壓力。公司現在在建產業園項目很多,其中包括大量優質的持有型物業業態,預計未來5年之內,“我們將有一波非常集中的放量”。屆時,公司將通過大量持有型物業獲得穩定的現金流收入,進而反哺產業園開發,平衡資金,而公司資產也將有較大改變。

需要注意的是,有業內人士認為,增加持有物業比例,將會對項目周轉速度產生影響,進而加重平衡資金的壓力。

對此,龔曉青向《證券日報》記者表示,公司在項目周轉上有著自己的考量,即中長線產品與短線產品相結合。大的產業園開發周期將持續5年-8年,甚至超過8年;而為了回籠資金,公司還會投資一些小的產業園區,包括商業項目,這樣將會緩解中長期產業園開發帶來的資金壓力。此外,龔曉青強調,實際上,即使是大的產業園項目,3年左右也可以實現現金流回正,小規模的產業園速度將更快了。

加快融資合理提高負債

關于電子城的盈利模式,龔曉青向記者直言,公司的盈利主要來自四大業務板塊,科技企業產業園項目中銷售型物業的銷售收入;持有物業的租賃收益;提供高科技產業園區的物業租賃管理和增值服務產生的收益;參股投資一些發展中的企業產生的溢價收益。

更為值得注意的是,據記者了解,電子城在房地產開發領域是一個另類的公司,其另類之處在于沒有銀行貸款負債。在所有房企都利用高杠桿率擴張之際,到目前為止,電子城無一分錢銀行貸款。

對此,龔曉青表示,電子城以前是一個區域性建設公司,是以銷售產業資產等為主的產業地產開發商。“這給電子城留下了一筆很大的財富”,使電子城有轉型為以持有物業運營為主的資本。

實際上,這兩年公司已經轉型為做“產城融合”的跨區域開發運營商,為了滿足公司加大持有物業比例和全國化布局擴張需求,除了部分項目要拼周轉率,增加現金回籠外,“公司還需要大量資金支撐,盡管我們現在還不缺錢”。

據電子城2014年半年報顯示,現金及現金等價物余額為19.4億元。“公司多年來都保持了這種標準的現金儲備水平”,龔曉青表示。

由于戰略發展需求,特別是滿足未來擴張需求,公司現在已經在籌集資金,包括從外資銀行、國內銀行貸款。“由于我們公司資信非常好,基本可以以基準利率拿到授信額度”。龔曉青向《證券日報》記者透露。

有業內人士向記者表示,鑒于電子城主營產業地產開發、國有控股卻完全市場化運作的背景,同時房地產市場再融資已經開閘,不排除電子城順利從資本市場拿到再融資的可能性。

至于對于電子城資產負債率的管控范圍,龔曉青直言,預計在50%—70%之間比較合理,因為公司非常看重現金儲備情況,要保證現金流安全,公司才有抗風險的能力。

( 責編:王麗新)

內容轉載:證券日報

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